Decadenza agevolazioni prima casa e riacquisto
“Lo sportello di Notizie”: il notaio Daniele Boraldi risponde alle domande dei lettori su questioni inerenti il vivere quotidiano.
Gentile Notaio, ho intenzione di vendere l’abitazione acquistata da soli tre anni, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, ma sono consapevole che l’alienazione comporterà la decadenza da queste agevolazioni. Devo attendere necessariamente il decorso di cinque anni o ci sono soluzione alternative che mi consentano di evitare il recupero dell’imposta?
Gentile Lettrice, il suo quesito ci permette di affrontare un tema di rilevante interesse pratico, che certamente avrà coinvolto anche altri lettori nella sua stessa situazione. Come correttamente indicato, l’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni c.d. “prima casa”, senza attendere il decorso di cinque anni dall’acquisto, comporta di regola la decadenza dal beneficio, con conseguente recupero differenza d’imposta fra l’aliquota agevolata pagata al momento del rogito e quella ordinaria, oltre all’applicazione di una sanzione pari al 30% della differenza stessa ed al versamento degli interessi di mora.
Il legislatore, tuttavia, ha fatto salva la possibilità di sottrarsi alla decadenza riacquistando, entro un anno dalla vendita, altro immobile da adibire a propria abitazione principale. E’ importante chiarire cosa s’intenda per “abitazione principale” e come soddisfare il requisito temporale richiesto. L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto precisato che deve trattarsi d’immobile ad uso abitativo affinché il soggetto possa adibirlo ad abitazione principale, con ciò intendendosi l’alloggio all’interno del quale venga trasferita la residenza anagrafi ca dello stesso.
Con la Risoluzione 44/E del 16 marzo 2004 è stato chiarito che è idoneo ad evitare la decadenza in esame non solo l’acquisto di un fabbricato abitativo, ma anche la realizzazione dello stesso sopra un terreno già di proprietà del contribuente, o da questo acquistato allo scopo di edificarvi la propria abitazione principale. Va specificato, in tale ultima ipotesi, che non sarà sufficiente acquistare il terreno, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, ma sarà necessario che entro lo stesso termine il fabbricato venga ad esistenza. Intendendosi, con ciò, non necessariamente la sua completa ultimazione, ma quantomeno la realizzazione del rustico, comprensivo di mura perimetrali e copertura.
Si precisa ancora che l’acquisto del terreno, pur essendo idoneo ad evitare la decadenza dai benefici “prima casa” (alle sole condizioni sopra descritte) non può però godere, esso stesso, dei medesimi benefici, riservati all’acquisto dei soli fabbricati. Per quanto riguarda il nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, non deve necessariamente trattarsi di fabbricato per il quale ricorrano i presupposti per le agevolazioni “prima casa”, essendo idoneo ad evitare la decadenza in esame anche l’acquisto di immobile di lusso o di immobile ubicato nel Comune in cui l’acquirente sia già proprietario di altra abitazione, fermo rimanendo che in tale nuovo immobile dovrà essere portata in ogni caso la residenza anagrafica al fine di integrare il requisito dell’abitazione principale.
Quando, però, anche per l’acquisto del nuovo fabbricato sussistano i presupposti per le agevolazioni “prima casa”, oltre ad evitare la decadenza dai benefici fruiti sul primo acquisto, il soggetto che ha alienato prima dei 5 anni potrà godere, inoltre, sul nuovo immobile, di un credito di imposta fino a concorrenza della minor somma tra l’imposta corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e l’imposta dovuta per il secondo acquisto agevolato. Tutto ciò va tenuto in considerazione quando sia possibile il riacquisto entro l’anno.
Qualora invece, prima del decorso di un anno dall’alienazione, ci si rendesse conto di non essere in grado di riacquistare, si potrà presentare apposita istanza all’Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita, manifestando espressamente l’intenzione di non procedere al riacquisto e chiedendo la riliquidazione dell’imposta dovuta secondo l’aliquota ordinaria. Così facendo il contribuente sarà tenuto a corrispondere la differenza fra imposta pagata e imposta ordinariamente dovuta, oltre agli interessi, ma senza applicazione della sopra citata sanzione del 30%. Diversamente, per il caso in cui il termine di un anno sia già decorso, si avrà effettiva decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, con applicazione, in questo caso, anche delle relative sanzioni, precisando che l’interessato potrà comunque beneficiare, in presenza dei requisiti richiesti, dell’istituto del “ravvedimento” di cui all’articolo 13 D. Lgs. n. 472 del 1997, il quale dispone, al comma 1, che “La sanzione è ridotta, sempreché la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza”.
Tutto ciò considerato, è necessario in ogni caso tenere a mente che il termine di un anno per il riacquisto, in forza del c.d. “Decreto Milleproroghe” e del successivo c.d. “Decreto Milleproroghe 2022”, è stato sospeso dal 23 febbraio 2020 e sino al 31 marzo 2022, poi nuovamente sospeso, con Decreto Legge 29 dicembre 2022 n. 198, fino al 30 ottobre 2023, con effetto retroattivo, cosicchè il termine può dirsi sospeso ininterrottamente dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023. Di conseguenza, se la vendita dell’immobile agevolato è stata compiuta prima del 23 febbraio 2020, il termine di un anno per il riacquisto è decorso fino a detta data e riprenderà a decorrere dal 31 ottobre 2023, mentre se la vendita è stata compiuta dopo il 23 febbraio 2020, il termine di un anno per il riacquisto è rimasto sospeso ed inizia a decorrere ex novo a partire dal 31 ottobre 2023, avendo tempo sino al 31 ottobre 2024 per riacquistare. Data la complessità della materia e la molteplicità delle considerazioni da svolgere consiglio, come sempre, di rivolgersi al proprio Notaio di fiducia per valutare la soluzione migliore.
